قرارداد اجاره

قرارداد اجاره قراردادی است که بین موجر و مستاجر منعقد می گردد و بموجب این قرارداد، موجر منافع یک مالی را به مستاجر برای مدت معینی واگذارمی نماید و در قبال آن اجاره بهاء دریافت می نماید.

تنظیم قرارداد اجاره بایستی بر مبنای قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر صورت پذیرد. لذا باید دقت نمود که بدون ملاحظه این موضوع از فرمتهای موجود در فضای مجازی استفاده ننمود.
چگونگی تنظیم قرارداد اجاره بستگی به موضوع مورد اجاره و نحوه کاربری و محل استفاده آن دارد. مثلا در تنظیم قرارداد اجاره مغازه باید دقت نمود که کاربری آن با کسب و کار شما همخوانی داشته باشد. یا در تنظیم قرارداد اجاره زمین کشاورزی باید درنظر داشت که کاربری زمین حتما کشاورزی بوده و مزاحمت برای حق نسق یا حقابه یا حق ارتفاق دیگران پیدا ننماید.

انواع قوانین مرتبط با قراردادهای اجاره:

• قانون مدنی: مواد 466 تا 515
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356
• قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362
• قانون روابط موجر و مستاجر 1376

انواع سند ملکی:

• قطعی غیر منقول
  • به‌معنای دارای سند مالکیت منگوله‌دار یا بنچاق  یا سند تک‌برگی صادره ازسوی اداره ثبت اسناد و املاک، با لحاظ ماده‌ی 22 قانون ثبت، که بهترین نوع سند مالکیت می‌باشد و ترجیح بر این است که خریدار، ملکی را خریداری نماید که دارای این نوع سند مالکیت است. به این نوع سند، سند رسمی نیز گفته می‌شود. 
• قولنامه ای
  • درواقع، یک سند عادی است که بدون مراجعه به ادارات ثبت اسناد و املاک کشور و یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی بین طرفین معامله تنظیم و امضا شده باشد.  این سند برابر قانون مدنی معتبر تلقی می‌گردد و قابل‌استناد است  اما دارای استحکام اسناد رسمی نیست و خطرات بسیاری ‌‌‌ازجمله وجود معامله‌ی معارض ، یا معامله‌ی فروش مال غیر  و امثالهم را در بر خواهد داشت. در عرف به این سند "مبایعه‌نامه" نیز گفته می‌شود.
• شورایی
  • سندی است که معمولاً در ده‌ها و روستاهایی که شورای محلی یا دهیاری دارند، در قالب قولنامه یا مبایعه‌نامه یا برگه تقسیم اراضی تنظیم می‌شود و مستند به استشهاد معتمدین محلی بوده و به امضای رئیس شورای محل یا رئیس دهیاری رسیده و ممهور به مهر شورا یا دهیاری شود. این سند نیز در زمره‌ی اسناد عادی است؛ البته لازم به ذکر است که سند شورایی در جایی است که سند بنچاق، سند قانونی و یا سند عادی دیگری در میان نباشد والّا در مقام تعارض با سند مقدم‌‌الصدور در محاکم، قابل‌ابطال خواهد بود. ارزش این سند نسبت به سند عادی کمی بیشتر و قابل اعتمادتر است.
• رهنی
  • عبارت‌است از سندی که جهت وثیقه یک دین که مالک ملک مدیون است به رهن  طلبکار می‌برد. این سند در طول دوران رهن ملک قابلیت نقل و انتقال ندارد، مگر درصورتی‌که به تأیید مرتهن  برسد؛ بنابراین قاعدتاً اگر سند رهنی باشد، نبایستی به معامله رضایت داد؛ چراکه این معامله از سوی مرتهن قابل‌فسخ خواهد بود.
• وقفی
  • سندی است که از سوی واقف زمین یا ملک برای امر خاصی وقف شده و قابلیت فروش ندارد. این مسأله از این جهت اهمیت دارد که اگر خریدار ملک یا زمینی مطلع شد که سند ملک یا زمین، وقفی است از معامله اجتناب ورزد. ‌درصورتی‌که چنین معامله‌ای صورت پذیرد، باطل است؛  مگر ‌درخصوص بیع وقف که بنابر شرایط قانونی صحیح می‌باشد،  ولی از آن‌جایی که احراز شرایط قانونی آن، دشوار بوده و از سوی ذی‌نفعان ملک وقفی قابل‌تشکیک خواهد بود، لذا توصیه بر این است که نسبت به خرید و فروش ملک وقفی اقدام نشود؛ البته اگر ‌به‌موجب قانون زمین شهری، اقدام به فروش ملک از سوی متولیان وقف گردد، درصورتی‌که مطابق ضوابط شهرسازی و اخذ نظر از وزارت مسکن و شهرسازی صورت پذیرفته باشد، معامله صحیح خواهد بود.  
• سند اصلاحات ارضی/سند نسقی
  • اسناد بنچاقی که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی و خالصجات  توسط دفاتر اسناد رسمی عامل برای صاحب نسق صادر شده است.  این اسناد رسمی عموماً درخصوص زمین‌های زراعی، بعد از رفع اختلاف بین مالکین، صاحب نسق یا زارع صادر می‌شده است. بعد از انقلاب نیز وزارت کشاورزی موظف شده بود که به زارعین صاحب نسق، سند رسمی اعطا نماید.  ‌‌درهرحال باید دانست که سند نسق سابقاً صرفاً بیانگر حق کشاورزی روی زمین بوده و لزوماً به‌معنای مالکیت زمین نیست. اما در مواردی که صاحب نسق مدعی زمین بود و ادعای مالکیت از سوی اشخاص ثالث مطرح نبود، طبق قانون، زمین به صاحب نسق واگذار شده است. 

فرم اجاره نامه طبق نمونه سازمان ثبت اسناد واملاک کل کشور

 

ماده 1 –  طرفين قرارداد 
1-1 موجر/ موجرین                   فرزند            به شماره شناسنامه                      صادره از        كد ملي       متولد                ساكن                                                                      تلفن         
با وكالت / قيوميت / ولايت / وصايت         فرزند         به شماره شناسنامه             متولد         به موجب 
1-2 مستاجر/مستاجرین        فرزند         به شماره شناسنامه         صادره از        كد ملي        متولد                  ساكن                                             تلفن 
با وكالت / قيوميت / ولايت / وصايت         فرزند         به شماره شناسنامه             متولد         به موجب
ماده 2 –  موضوع قرارداد و مشخصات مورد اجا ره 
عبارتست از تملیک منافع                          دانگ/دستگاه/یک باب                         واقع در                                              دارای پلاک ثبتی شماره                  
فرعی از                       اصلی                         بخش                           به مساحت                           متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال                                   
صفحه                    دفتر                بنام                                      مشتمل بر                اتاق خواب با حق استفاده برق/آب/گاز به صورت اختصاصی/
اشتراکی/شوفاژ روشن/غیر روشن /کولر/پارکینگ                      فرعی به متراژ                  متر مربع/انباری فرعی          به متراژ              متر مربع تلفن دایر/غیر دایر به شماره                       و سایر لوازم و منصوبات و مشا عات مربوطه که جهت استفاده به رویت مستاجر/مستاجرین رسیده و مورد قبول قرار گرفته است.
ماده 3 –  مدت اجاره
مدت اجاره    ماه/سال شمسی از تاریخ        /        /     13 الی      /       /     13میباشد.  
ماده 4 –  اجاره بها و نحوه پرداخت
1-4  میزان اجاره بها جمعاً                             ریال،از قرار ماهیانه مبلغ                                         ریال که در اول/آخر هر ماه به مو جب قبض رسید پرداخت می شود.
2-4 مبلغ                                    ریال از طرف مستاجر/مستاجرین بعنوان قرض الحسنه نقداً/طی چک به شماره             بانک                شعبه                  پرداخت شد و یا نقداً/طی چک شماره                          بانک                     شعبه                       در تاریخ     /    /    13به موجر پرداخت خواهد شد . معادل مبلغ پرداختی به عنوان قرض الحسنه با انقضاء مدت اجاره و فسخ آن همزمان با تخلیه عین مستاجره به مستاجر مسترد خواهد شد.
ماده 5 –  تسليم مورد اجاره
موجر مکلف است در تاريخ      /      /    13 مورد اجاره را با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن جهت استیفاء به مستاجر/ مستاجرین تسلیم کند . 
ماده 6 –  شرايط و آثار قرارداد 
1-6  مستاجر نمی تواند از مورد اجاره بر خلاف منطور قرارداد (مسکونی، تجاری، اداری) استفاده نماید. مستاجر مکلف است به نحو متعارف از مورد اجاره استفاده نماید. 
2-6  مستاجر حق استفاده از مورد اجاره را به نحو مباشرت دارد و بایستی شخصاً از مورد اجاره استفاده کند. علاوه بر این مستاجر حق انتقال و واگذاری مورد اجاره را  به غیردارد/ندارد.در صورت تخلف و انتقال به غیر ،اعتبار اجاره منوط به تنفیذ مالک خواهد بوددر صورتیکه مستاجر مورد اجاره را به غیر بدون اذن مالک تسلیم کرده باشد شخص متصرف در صورت عدم تنفیذ در برابر مالک در حدود مقررات قانونی مسئو ل خواهد بود.
3-6 موجر باید مالک یا متصرف قانونی یا قراردادی مورد اجاره باشد و در صورتیکه به عنوان  ولایت، وصایت،وکالت، قیومیت ،اجاره با حق انتقال و از این قبیل  اختیار اجاره دادن داشته باشد. بایستی اسناد و مدارک مثبت حق انتقال را ضمیمه کند و مشاوره موظف به احراز موضوع فوق است .
 4-6 در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها بیش ازیکماه تاخیر نماید،موجر میتواند قرارداد را فسخ و تخلیه مورد اجاره را از مراجع ذی صلاح بخواهد
5-6 پرداخت هزنه های مصرفی آب/ برق/گاز/ تلفن/شارژ/فا ضلاب شهری بر عهده مستاجر است و باید در موعد تخلیه یا فسخ قبوض پرداختی را به مستاجر ارائه نماید.
6-6 پرداخت هزینه نگهداری آپارتمان ( حق شارژ و غیره)و همچنین افزایش احتمالی آن بر مبنای مصوب مسئول یا مسئولین ساختمان بر عهده مستاجر است.
7-6 پرداخت هزینه تعمیرات و هزینه های کلی از قبیل نصب و راه اندازی به منظور بهره برداری از دستگاه تهویه، ،شوفاژ ،کولر ،آسانسور و شبکه آب و برق و گاز با مالک است و هزینه های جزئی مربوط به استفاده از مورد اجاره به عهده مستاجر است و نوع هزینه ها و میزان آن را عرف تعیین میکند.
8-6 مالیات مستغلات و تعمیرات اساسی و عوارض شهرداری با موجر است و مالیات بردرآمد و مشاغل(تجاری،اداری) بر عهده مستاجر میباشد.
9-6در خصوص اماکن تجاری مبلغ                                     ریال به حروف                                                  ریال به عنوان حق سر قفلی توسط مستاجر به موجر تسلیم و پرداخت گردیده / نگردیده است.              
10-6مستاجر مکلف است در زمان تخلیه ، مورد اجاره را به همان وضعی که تحویل گرفته به موجر تحویل داده و رسید دریافت نماید. در صورت حدوث خسارات نسبت ب عین مستاجره . مستاجر  متعهد به جبران خسارت وارده خواهد بود.
 11-6  موجر ملزم است در زمان تخلیه نهایی و با تسویه حساب بدهی های زمان اجاره ،نسبت به استرداد قرض الحسنه دریافتی از مستاجر، با اخذ رسید اقدام نماید.
12-6در صورتیکه موحر نسبت به پرداخت هزینه هایی که موجب انتفاع  مستاجر از ملک میباشد. اقدام نکند و به مستاجر اجازه انجام تعمیرات لازم ندهد مستاجر میتواند شخصاً نسبت به انجام تعمیرات مربوطه اقدام و هزینه های مربوطه را با موجر محاسبه کند .
13-6  تمدید قرارداد اجاره فقط با توافق طرفین قبل از انقضاء مدت قرارداد ممکن است . در صورت تمدید قرارداد اجاره الحاقی با شرایط و تغییرات مورد توتفق بخش لا ینفکی از قرارداد اجاره خواهد بود. 
14-6 مستاجر مکلف است به محض اتمام مدت اجاره، عین مستاجره را بدون هیچ عذر و بهانه ای تخلیه  و به موجر تسلیم نماید ،چنانچه مستاجر مورد اجاره را راس تاریخ انقضاء دتخلیه کامل ننماید و یا به هر دلیلی از تسلسن آن به موجر خودداری نماید موظف است روزانه مبلغ .......  ریال به عنوان اجرت المثل ابام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد و تهاتر خسارت ناشی از تخلیه (اجرت المثل) با مبلغ قرض الحسنه بلا اشکال است .                       
ماده 7 
كليه اختيارات ولو اختیار غبن به استثناء اختیار تدلیس از طرفین ساقط گردید.
ماده 8 
این قرارداد در سایر موارد تابع مقررات قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 خواهد بود.
ماده 9
به استنلد ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 شهود با مشخصات زیر این قرارداد را امضاء و گواهی مینماید 
ماده 10
حق الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کمیسیون نظارت شهرستان                              بطور جداگانه ای به عهده طرفین است که همزمان با امضای این قرارداد مبلغ                           ریال پرداخت شده و رسید دریافت نمایند،فسخ یا اقاله قرارداد تاثیری  در میزان حق الزحمه نخواهد داشت .
ماده 11
اين قرارداد در تاريخ     /      /   13 ساعت             در دفتر مشاور املاك               به نشاني                     در سه نسخه بين طرفين تنظيم ، امضاء و مبادله گرديد . مشاور املاك مکلف است نسخ قرارداد را به مهر دفتر املاک و نسخه اول و دوم را به موجر و مستاجر تسلیم نماید و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بايگاني كند و هر سه نسخه داراي اعتبار واحد است . 
ماده12
موارد حقوقي اين قرارداد مطابق با مقررات جاري است و تاييد مي شود .
توضیحات: